澳房有产权证吗？中澳两国不动产登记的区别在哪里？| 产权法45

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产权法第45篇原创文章

文 | Huiming Lin

写在前面：

笔者自2016年后续笔编写《澳洲土地登记手册》专题文章，希望通过专题介绍与分析帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。

此专题曾因其专业性过高而悬笔数期，但随着近年各起黑天鹅事件、银行贷款风波、各州加税法案以及各类无法律根据报道的传播，笔者认为真正能给读者带来专业度和知识武装的干货文章才是真正对读者负责，因而期望通过以下6大法律专题向各位解析澳洲土地登记相关信息：

本专题系列文章：

1

澳大利亚产权登记

澳大利亚（昆士兰州）除州自然资源和矿产部土地信息和产权局外，没有其他的不动产将记机构，土地权利作为惟一的产权进行登记，其它地上物都作为土地的附属物，其权利也附属于土地权利。

只要合法拥有了土地权利，其地上的一切在没有其他契约（合同）的限制下，就自然成为土地权利人的利益。如果契约（合同）经过登记，也只能作为土地权利人主动接受的对土地权利的限制，而不影响其拥有合法的土地权利。

不动产权利的单一会使社会更容易接受和了解不动产权利，更容易形成产权的自我保护意识和登记意识，也使立法机构的立法目标和内容相对简单化，登记机构的产权登记的过程和方法更加容易规范，产权登记的公信力也更加容易形成和提高。

而且，土地和房产的产权人一般情况下是一致的，以土地登记为基础的不动产登记制度具有很强的科学性。以土地登记取代或包含房产登记不但可以减少部门之间推诿，而且可以节省大量重复性劳动。

澳大利亚的法律规定土地归州政府管理 ，在其联邦、州、地方三级政府中，联邦没有士地（不动产）产权管理机构，地方政府无权管理土地，土地产权登记由州政府自然资源和矿产部土地信息和产权局统一进行。

澳大利亚以州为单位开展登记，州以下分若干个登记区并设置登记中心，由州土地登记署直接管理，负责受理和办理士地登记事务。土地登记经登记官审定并签署后，登记机构代表政府直接予以登记，如产权人需要产权证书也以土地登记机构名义发放。

（图文无关）

2

澳大利亚产权类型与产权证

澳洲房屋产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。澳洲房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

 澳洲产权类型如下：

 澳洲产权持有方式种类如下：

在执业中，客户经常会提及的一个问题，在房产交割后澳洲政府是否会主动给产权人一份产权证呢？

一般来说，在澳洲置业，不同于中国，需要办一堆手续并且最后都有本厚厚的房产证供业主保留。澳洲物业交割后，您往往会从产权法律师处获得一份生效的买卖合同（Executed Contract），交割明细（Settlement Statement），相关检索报告（Searches）以及/或者Loan Agreement（贷款合同）等其余产权转让文件。

如果您为现金买家，在您的产权律师为您进行登记后的大概一个月左右，您可以要求您的律师为您提供一份电子档的Certificate of Title，即产权检索证明，其证明力可相当于中国的 “房产证”。

如果您为贷款买家，那么这张Certificate of Title会直接从Lands Titles Office寄给银行，没有任何中间人或机构有机会拿得到，因为银行需要同时登记他们的抵押权。

需要注意的是，物业交割并不等同于产权登记，期间因作业流程存在时间差，您也可以随后再进行一次产权检索（Title Search），确保产权已经顺利登记。

澳大利亚产权检索样本（Title Search Sample）

3

中国产权登记概况

中国的不动产登记，有土地登记、房产登记，甚至还有林产登记、草原登记等，并分布在不同的登记机关，严重地影响了登记的准确性及公信力，并给士地使用者带来了很大的麻烦。

根据中国目前的法律体系，不动产权利包括土地权利、房屋权利、林木权利、草原权利等，这些权利的形态、内容、取得方法以及权利行使，因受不同法律的约束而各不相同，登记机关分属于各个行政主管部门，登记的程序和方法也不同。土地与房屋、林木、植被的权利关系相关法律各执一词，不同的部门站在各自的立场（利益）上，都在强调各自的权利。

而对作为这些权利基础的土地权利，各部门为了各自的利益多不愿承认、甚至有以地上物权利代替土地权利的规定和做法，其直接危害就是社会对不动产权利认识和不动产权利保护的不当，以及不动产登记公信力的低下；更由于政出多门，直接影响着中国不动产法律体系的建设和《物权法》的制定。

而土地权利的形态、内容和限制又远比房屋、林木和草原的权利复杂，并且没有房屋、林木和草原权利形式直接，加上长期的计划经济和社会习惯的影响，人们对土地权利的认识、寻求法律保护的意识培养、以及土地权利作为不动产权利基础的观念的建立，还需要一个过程。

根据中国经济社会的发展，建立以土地权利为基础的不动产权利法律体系是必须的，建立以土地登记为基础的不动产统一登记制度也是必须的。

在土地登记机构方面，中国实行以地方县级以上人民政府作为土地登记机关、土地登记具体事务由政府土地管理行政主管部门负责的机制。土地登记申请一般经过办理机构审核后，需要报政府进行审批，土地产权证书必须以政府名义发放。土地登记工作主要以县级或设区市为单位开展，部分省份实行分级登记。

澳大利亚的这些经验，对于中国实行不动产统一登记、方便土地使用者、保证登记准确性和权威性方面，有借鉴和帮助作用。因此，在中国建立不动产统一登记制度，应借助《物权法》的实施为土地登记带来的新机遇，积极推进建立不动产统一登记制度。土地作为不动产的唯一载体，建立以土地为基础的不动产统一登记制度具有非常明显的优势。

各类中国产权证

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本文律师：林汇铭

中澳两国法律职业资格，澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）与中国法学学士（国家奖学金）

联合出版《澳洲首次置业红白书》，撰写逾50万字原创中澳法律文章

获2018年度APAC澳大利亚杰出青年律师奖（30岁或以下），涉猎产权法、国际商法与家庭法

声明：

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